お役立ち情報

売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細が分かるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。

• 権利証（担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です）
• ご購入時の重要事項説明書・契約書
• 分譲時のパンフレット
• 土地の測量図面や建物の図面など

当社がご提示する「査定価格」を参考にして、お客様が決めるケースが一般的です。

担当者にお客様の売却プランをお聞かせいただき、最終的に決定します。

「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせて下さい。

売却代金は契約時と引渡し時の2回に分けて支払われるケースが一般的です。

内訳は契約時5％～10％位、引渡し時に残りが支払われます。

契約から引渡しまでの期間は、担当者が、売主と買主の間に入り調整します。

媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

【一般媒介契約】

複数の業者に重ねて媒介を依頼できる制度です。

依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。

【専任媒介契約】

媒介を依頼した業者以外への依頼はできませんが、依頼者が自分で買主を探した場合は、その人と契約することが認められます。

専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内（休業日を除く）に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く探索することが義務付けられています。

【専属専任媒介契約】

専属媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られ、しかも自分で買主を探すことはできません。

依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内（休業日を除く）に指定の流通機構に登録し、契約先を探索することが義務付けられています。

さらに、業務の処理状況を1週間に1回以上、文書で依頼者に報告をしなければなりません。

公簿面積は、登記簿に記載された面積で、実際の面積と異なる場合があります。

正確な面積を測るためには、測量士による実測図を作成し、隣地との境界もはっきりさせる必要があります。

(実測面積と公簿面積に相違がある場合、それを修正し、登記簿に反映させるために、地積公正登記をする場合があります)

ただし、一般売主が土地や中古住宅を売却する場合は、公薄面積による売買が一般的です。

その際には実際の面積と異なった場合の取り決めを行います。

事前にお約束した日時に、購入検討者と一緒に見にきます。

一般的には、リフォームは必要ありません。

ただし、印象を良くすることで、早期の売却が実現することもありますので、担当者と十分に相談してみて下さい。

ご契約の時に、「附帯設備表および物件状況等報告書」を使ってエアコン等設備の状況を確認しあうよう担当者が段取りします。

この時に事前修理するか撤去するか決める必要があります。

インターネットは興味のある人が見る媒体ですので、インターネットを活用した販売方法があります。

また当社の独自のネットワークを利用して、売却する方法もあります。

いずれにしても担当者と十分ご相談いただくことが重要です。

一定期間で売れない場合に、一定の金額で当社が買い取るという「買取保証システム」を設けています。

しっかりしたお買い替え計画を立てるには便利なサービスです。査定の時に、担当者と十分お打合せ下さい。

居住中は必要ありません。

空家の場合は、当社で責任をもって管理致しておりますので、預けていただいた方が煩わしくありません。

ご契約の条件調整のなかで一番重要な問題です。

仮住まいが必要なケースや、購入検討者に引渡しをお待ちいただくケースなどがあり、一概には言えません。

担当者へ率直に希望を伝えて下さい。

諸費用の額は、売却する不動産により異なります。主な内容は以下のとおりです。

(1) 譲渡所得税・住民税（売却して利益が出る場合）

※各種、優遇税制があります。詳細は担当者に確認してください。

(2) 仲介手数料（消費税別途）

(3) 印紙代（売買契約書に貼付する印紙です）

(4) 住宅ローン返済関連（抵当権抹消費用・司法書士手数料など）

(5) 売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。

通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。

申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。

購入時価格・売却価格・居住期間などにより異なります。

譲渡所得がある場合、所得税15％、住民税5％が課税されます（居住期間が５年を超える場合）。

短期間で売却すると、税率が上がります。

＜課税譲渡所得の計算方法＞

課税譲渡所得＝譲渡価額－（所得費＋譲渡費用）－特別控除額

自宅を売却したときの売却益は、譲渡所得として課税対象になりますが、3,000万円までは税金がかからないという特例です。

いくつかの要件があり、特例を受けるためには確定申告が必要です。

この特例を受けることにより、別の特例や控除が受けられなくなるので、詳細は税務署等にご相談ください。

自分自身が住んでいたのが３年以内なら、控除が受けられます。

住んでいたかどうかは住民票で判断されますが、住民票があっても住んでいた実態があったか、空き家だったのか、電気・ガスの使用状況から税務署が確認することもあるという話もありますので、適正に申告しましょう。

固定資産税は、その年の１月１日現在の所有者に課税されます。

納税通知書に記載された金額は、売主が納付する必要があります。

ただし、引渡し日を基準として日割り計算された金額を残金決済時に買主様からいただきます。

金融機関には「つなぎ融資制度」というのがあり、自宅のご決済前につなぎローンを実行して、買い換え先に残金を支払い、

後日自宅の残金入金次第、つなぎローンを返済するという方法があります。

契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。

そのため、実印や印鑑証明などを、それぞれご用意いただく必要があります。

不動産を売却する場合、空家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不要品の処分は売主の負担となります。

処分方法としては、引越し時に引越し業者に引き取ってもらう、リサイクルショップに売却する、などの方法があります。

また粗大ゴミ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要があります。

売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。

通常、年末調整で納税しているサラリーマンの方も確定申告が必要となりますので注意が必要です。

申告手続きは税理士に依頼することもできますが、ご本人でも十分可能です。

なお、各税務署で申告書の書き方についての無料相談を実施しています。

昭和56年の建築基準法改正で想定震度が引き上げられ、それ以前に建てられた家は「既存不適格物件」と呼ばれるわけですが、すでに昭和56年以前に建てられた住宅の半数以上が耐震改修が済んでおり、全住宅の耐震化率は90％（平成27年度国交省の目標値）となっています。

「点検済み住宅」として買主に安心してもらえれば、売ることが有利になります。

売買などの目的物に通常の注意では発見できない瑕疵（欠陥や不具合）がある場合に、売主などが負うべき賠償責任を一般に「瑕疵担保責任」といいます。

不動産でも「瑕疵担保責任」があります。買主が知らなかった瑕疵について、引渡しから３ヶ月以内に請求を受けたものは、売主が責任を負うということが、売買契約の一般的なルールです。

売主が買主にあらかじめ告知した瑕疵については、売主の責任はありません。

「あとから損害賠償を請求されるのでは」と、何が起こるかわからなくて不安なお客様のために、当社には「住宅診断」と「瑕疵保険」で売主のリスクをカバーできるWES-T建物診断がありますので、ご安心ください。

住宅の設計、施工、維持管理、権利および資産などに関する情報です。

いつ、だれが、どのように新築や修繕、改修・リフォーム等を行ったかを記録した住まいの「履歴書」というべき情報を電子データとして保管するサービスが、住宅履歴情報蓄積・活用推進協議会の会員各社から提供されています。

売却されるのがご本人の場合、身分証明書、印鑑証明書、登記済権利証、実印、住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合）が必要となります。

場合によっては他の書類が必要となります。

契約書の締結や登記手続に必要な書類の調印などは、原則として本人が行います。

そのため、夫婦がそれぞれ実印や印鑑証明書などを用意する必要があります。

可能です。

中古物件の場合、空家の方が少なく、住みながら売却される方が多いです。

売れた後の「明け渡し時期」につきましても、買主様の事情なども考慮しながら、調整することも可能です。

担当者が提示する「査定価格」をご参考いただき、売主様にお決めいただきます。

「ご希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、ご遠慮なくご希望をお申し付けください。

できる限り、ご希望価格に沿った売却プランをご提案させていただきます。

査定には大きく分けて、机上査定（簡易査定）と訪問査定（現地査定）があります。

机上査定は、お住まいの確認は行ないませんが、法規制等の調査、周辺の売出事例や成約事例の調査、市場の動向を考慮に入れて、おおよその査定価格を出すものです。

訪問査定は、簡易査定の内容にプラスして、お住まいを訪問させていただき、お住まいや庭の状態、リフォームの必要性等を確認してから、査定価格を出します。日当りや風通し、騒音等のチェックなども実際のお部屋で確認します。より精度の高い査定価格になります。

仲介手数料、印紙代、住宅ローンが残っている場合には、金融機関の抵当権を抹消する費用です。

不動産買取サービスを利用する場合は仲介手数料は不要となります。

中古住宅として売ることも、土地として売ることも可能ですが、両方同時に広告をすることはできません。

建物が古くても中古住宅として購入を検討される方もたくさんいらっしゃいますので、ご要望に合わせて販売活動をすることは可能です。

ライフライン関係の費用負担は、お引渡の前日までは売主の負担となりますので、お引渡の前日に契約解除の手続きを行います。

現状空室物件の場合は、買主の状況によっては、引渡日に関係なく解約しても差し支えない場合もありますので、詳細はご相談ください。

大まかに税金とその他の費用に分けられます。契約時に必要な印紙代をはじめ、登録免許税、不動産取得税などが課税されます。

通常、売主が個人であれば、土地・建物には消費税はかかりませんが、売主が消費税課税業者であれば、建物には消費税が課税されます。

住宅ローンを借入れする場合には、ローン事務手数料やローン保証料等もあります。

その他、仲介手数料や司法書士に支払う手数料がかかります。手数料にも消費税が課税されます。

物件により様々ですが、諸費用は購入不動産価格の8%前後ぐらいが目安になります。

住宅の床面積などの条件により税率や控除額が異なります。

購入したときに一度だけかかる税金が「不動産所得税」です。

中古住宅では築年数に控除があるため、税額が軽減されます。

購入後に毎年かかる税金は、「固定資産税」と「都市計画税」です。

不動産取得税＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則4％）

固定資産税　＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則1.4％）

都市計画税　＝課税標準（固定資産税評価額）×税率（原則0.3％）

一般的に住宅ローンは不動産価格の80～90％が限度ですが、金融機関によっては申込者の年収等の条件により諸費用を含めて100％以上のローンが利用できる場合がありますので、頭金がない場合でも購入は可能です。お気軽にご相談ください。

勤続年数３年を審査条件としている金融機関もありますが、職種が変わっていない等の理由の場合は、転職後１年位でも利用が可能になる場合もあります。

また、1年未満であっても利用が可能になる場合もありますので、お気軽にご相談ください。

お客様によっては諸経費やリフォーム代金も含めて全額借り入れできるケースもありますが、資金計画をしっかりと立てなければ、毎月の返済が生活に大きな悪影響を与えることになってしまう恐れがありますのでお気軽にご相談ください。

金融機関によって審査基準は変わってきますが、勤続1年以上というのが一つの目安です。

しかし1年未満でも借り入れが可能なケースもございます。まずはお気軽にご相談ください。

通常売買金額の10％程度を契約金にすることが多いです。

契約の解除を申し入れる際、手付金の放棄が条件となる性格上、売主様・買主様双方にとって、安易な契約の解除ができないよう、少額の手付け金は望ましく無いというのがその理由です。

物件にもよりますが、売主の合意があれば可能です。価格交渉は購入希望者に購入の意思があることが前提になりますので、購入申し込み書に希望価格を記入して行うことになります。

価格の交渉は相手の心情を害さないようにお話を進めることも大事ですので、まずは担当者にご相談ください。

以下の三つの方法が考えられます。

いずれの場合も、メリット、デメリットがあります。

また、まだローンがまだ残っているケース等さまざまな為、担当者とご相談のうえ最適な方法を選択するようにしてください。

(1) 売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする。

賃料や引越し費用が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことができます。

(2) 売却・購入を同時進行させる。

購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。

(3) 買い換えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。

売却代金にて完済することが前提となるので、売出価格やスケジュールの設定などに気をつけなくてはなりませんが、売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。

リフォームには個人の好みが強く反映されることなどの理由により、基本的には不動産の引き渡しを受けた後に買主の負担で行うことが多いようです。

一般の売主がリフォーム工事をすることは非常に稀なケースです。なかには、不動産業者が売主になっている場合や、一般の売主が現在住んでいないケースの場合等はリフォーム済のものもあります。

原則、新築時や分譲時に建物に付帯していたもの以外は売主側で取りはずします。

従って、埋め込み式のエアコンや作りつけの照明器具以外はお使いになれません。

ただ、売主様が好意で置いていかれることもありますので、担当者に確認してください。

品目等については契約時に通常作成する「付帯設備表及び物件状況等報告書」で最終確認いただくことになります。

空家と違って家具等が置かれておりますので間取りのイメージがつかみにくい場合もありますが、逆に家具等が置いてあることで生活導線のイメージがつかみやすいという利点もあります。

また、実際にその場所で生活している方のお話が聞けますので周辺環境等の生きた情報を得ることができますので、メリットもあります。

建物築年数が古ければ古いほど、建物評価が小さくなるのが市場価格の現状ですが、リフォーム履歴や使用状況により建物価値は維持できるので、プラス評価することもあります。

お住み替え、家族構成の変化、通勤通学のためなど、売主によって様々な理由があります。

気になることがあれば、お調べします。

なお、当社には知り得たことを買主に告知する法的義務があるので、不都合な情報（たとえば、道路の建設計画があり、住環境が変化するなど）も隠したりしません。

買主様にもさまざまな条件（価格、引渡時期等）があるように、売主様にもさまざまな事情（単純売却、買換、相続等）があり、一定額以下では売却出来ないケースもあります。

価格のかわりに、引渡条件や付帯設備などでの調整もあります。

気に入った物件が見つかりましたら、担当者にご相談ください。買主様と売主様の条件調整をできる限りさせていただきます。

売買などの目的物に通常の注意では発見できない瑕疵（欠陥や不具合）がある場合に、売主などが負うべき賠償責任を一般に「瑕疵担保責任」といい、不動産売買契約書にもこのような事態に対処するために「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。

一般的に引渡後２ヶ月以内に発見された「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な木部の腐食」「給排水設備の故障」が対象となっており、瑕疵が発見された場合は売主の責任において補修することとなっています。

（売主が宅建業者の場合は２年）

但し、事前に買主が知っていた瑕疵については補修対象外となります。

公簿面積は、登記簿に記載された面積で、実際の面積と異なる場合があります。

正確な面積を測るためには、測量士による実測図を作成し、隣地との境界もはっきりさせる必要があります。

(実測面積と公簿面積に相違がある場合、それを修正し、登記簿に反映させるために、地積公正登記をする場合があります)

ただし、一般売主が土地や中古住宅を売却する場合は、公薄面積による売買が一般的です。その際には実際の面積と異なった場合の取り決めを行います。

引渡を受けた後に行なうのが最も確実ですが、余分な賃料が発生してしまいます。

かといって、売買契約直後に解約予告をしてしまいますと、万一ローンが承認されなかった等の事情で契約解除となった場合には住む家がなくなってしまいます。

少なくともローンの承認が下りて、手付解除期間が過ぎ、売主の買換え先の解除条項などが全てクリアされた後で解約の申し出をされることをおすすめします。

売主に直接確認して、新築当初の資料を調べます。

また、資料がない場合でも、地域の情報網があるので、当時の施工会社が判明する場合もあります。

決してそういったことはありませんのでご安心ください。査定価格をご確認いただき、売却に納得されましたらご契約に進みます。お気軽にご依頼ください。

契約者の印鑑、住民票(入居者全員分)、運転免許証などの身分証明書、保証人の実印、印鑑証明書、家賃引落依頼書です。

物件によって他の書類等を必要とする場合があります。詳しくは担当者にお聞きください。

「敷金」は退去時の修繕費などに充てられます。そして残金は払い戻されます。

「礼金」は入居時に貸し主に支払うお礼です。

通常は必要となります。

保証人は一般的には、親や親戚などの血縁者の方で、保証能力のある方が基本になるのですが、

連帯保証人不要物件もございますので、事前にスタッフにご相談ください。

借りられますが、審査が難しくなることがあります。保証人を立てたり、親権者が代わりに契約という場合もあるので、お気軽にご相談ください。

物件下見→申込み→入居審査→契約（審査に問題がなければ、契約になります。 賃貸借契約書を交わし契約金を支払い、鍵を受け取ります。）→ご入居

家やマンション、土地などを売却しようと思ったとき、最初に行うのが査定です。査定には、実地調査をともなわない「簡易査定」と、実地調査も行う「訪問査定」があります。簡易査定は、周辺の売り出し事例や市場動向、法規制などを調査して算出する査定です。

これに対し訪問査定では、簡易査定の内容に加えて、室内の状態や設備、リフォームの必要性の有無、外観のチェック、周辺環境などを確認して査定価格を算出します。訪問査定によって「物件がいくらで売れそうか」が分かり、より精度の高い査定が可能です。

当社では無料の訪問査定を行っております。実際に現地へ訪問して、精度の高い査定額を出しておりますので、お気軽にご依頼ください。

査定をご依頼される前には、まず次のことをお伝えください。

• 物件の住所
• 物件の種類（マンション、戸建、土地など）
• 物件の状況（居住中、賃貸中、空き家など）
• 土地面積や建物面積、マンションの場合は専有面積
• 築年数
• 売却予定時期

ご不明な点がございましたら、遠慮なくお尋ねください。

もちろん可能です。普段の生活を続けながら査定を依頼される方がほとんどです。査定については、プライバシーに配慮して、ご近所に知られないように行いますのでご安心ください。